Sposób obliczenia powierzchni mieszkania

Jednym z najważniejszych aspektów wyboru nowego mieszkania czy domu jest ich powierzchnia. Powierzchnia nieruchomości zabudowanej wpływa przede wszystkim na jej cenę i powinna być dostosowana do ilości zamieszkujących w niej osób, tj. uwzględniać jej przeznaczenie.

Powierzchnia domu albo mieszkania – co to oznacza?

Bardzo często możesz spotkać się ze sformułowaniem „powierzchnia użytkowa lokalu”, którą odróżnić należy od powierzchni całkowitej domu lub mieszkania. Powierzchnia użytkowa jest generalnie wartością mniejszą i przy jej ustalaniu należy uwzględniać pewne normy i zasady – o czym dalej. W przypadku, gdy nieruchomość, w której będzie znajdował się lokal mieszkalny nie została jeszcze wybudowana, mówimy o powierzchni projektowanej, co dotyczy także domu jednorodzinnego.

Skąd czerpać informacje dotyczące powierzchni mieszkania albo domu?

Uwzględniając przepisy ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym należy wskazać, że informacje o powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego powinny bezwzględnie znajdować się w:

Tu znajdziesz informacje o powierzchni użytkowej

Natomiast, jeśli nieruchomość jeszcze nie istnieje, podstawą określenia projektowanej powierzchni użytkowej jest projekt budowlany, do którego masz wgląd jako nabywca.

Sposób obliczenia powierzchni mieszkania - jak to wygląda?

Ostateczne obliczenia powierzchni mieszkania czy domu jednorodzinnego możliwe są po zakończeniu budowy i wykończeniu lokalu/domu według deklarowanego standardu deweloperskiego.

Obliczenia powierzchni użytkowej dokonywane są przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane, która swoje działania podejmuje na zlecenie dewelopera. Wyniki pomiaru mają istotne znaczenie, ponieważ dla każdego lokalu powierzchnia ta umieszczana jest w zaświadczeniu o jego samodzielności oraz w treści zakładanej księgi wieczystej. Precyzyjne obliczenia powierzchni mieszkania czy domu pozwalają też ostatecznie rozstrzygnąć, czy zapłacona przez Ciebie cena jest adekwatna do deklarowanej przez dewelopera powierzchni. W tym miejscu zwróć uwagę, że różnice pomiędzy powierzchnią projektowaną, a powierzchnią użytkową (ustaloną po zakończeniu inwestycji) występują w zdecydowanej większości przypadków i są dopuszczalne o ile nie przekraczają 2%. Każdy przypadek wymaga jednak indywidualnej interpretacji.

Prawo budowlane w zakresie sposobu obliczania powierzchni użytkowej odsyła do rozporządzenia Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

W przypadku składania przez dewelopera zawiadomienia o zakończeniu budowy lub złożenia wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego lub budynku z częścią mieszkalną, w oświadczeniu, które składa kierownik budowy, zamieszcza się informację o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami powyższego rozporządzenia.

Wytyczne pomiarowe

Kluczowa dla dokonywania obliczeń jest wysokość poszczególnych pomieszczeń. Powierzchnia pomieszczeń lub ich części o wysokości równej lub większej 2 m 20 cm zalicza się do powierzchni użytkowej w całości (100%). Powierzchnia o wysokości równej lub większej od 1 m 40 cm, lecz mniejszej niż 2 m 20 cm brana jest pod uwagę w obliczeniach jedynie w 50%. Natomiast pomieszczenia o wysokości mniejszej niż 1 m 40 cm nie są uwzględniane w jakimkolwiek stopniu (tutaj mowa przede wszystkim o pomieszczeniach z tzw. skosami, bowiem możliwość ich użytkowania jest ograniczona przez wysokość takich pomieszczeń).

Powierzchnię użytkową lokalu czy domu jednorodzinnego podaje się w metrach kwadratowych (m2), z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku.

Pomiar powierzchni użytkowej wykonywany jest:

1. na poziomie posadzki (nie licząc listew przypodłogowych, progów itp.),

2. w świetle przegród ograniczających (tj. w obrębie ścian każdego z pomieszczeń – powierzchni pod murowanymi ścianami działowymi nie zalicza się do powierzchni użytkowej),

3. w stanie wykończonym,

4. na wszystkich kondygnacjach budynku (w przypadku domów jednorodzinnych).

Zgodnie z obowiązującymi przepisami do powierzchni mieszkania lub domu jednorodzinnego nie wlicza się ścian wewnętrznych. Dodatkowo, według normy PN-ISO 9836:2022-07 (która ma aktualnie zastosowanie), powierzchnia pod ścianami wewnętrznymi nie powinna być zaliczana do powierzchni użytkowej.

Chcesz być na bieżąco z praktycznymi poradami dotyczącymi nieruchomości? 

Obserwuj nasz blog i sprawdzaj cotygodniowe zestawienia – publikujemy aktualne informacje, które pomogą Ci świadomie podejmować decyzje związane z zakupem mieszkania lub domu.